Jedna z ustaw pakietu antykryzysowego, tj. ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej: „specustawa antykryzysowa”), która weszła w życie z dniem 31 marca 2020 r. zawiera istotne regulacje dotyczące umów najmu, których okres obowiązywania upłynie w najbliższym czasie lub umów najmu, które wynajmujący zamierzają dopiero wypowiedzieć.
Nowe regulacje, które mają doniosłe znaczenie z perspektywy stron umowy najmu zawarte są w trzech przepisach specustawy antykryzysowej, tj. art. 31s, art. 31t, art. 31u.
Przedłużenie umowy najmu o 3 miesiące wbrew woli Wynajmującego (art. 31s specustawy antykryzysowej)
Umowy najmu zawarte przed dniem 31 marca 2020 r., których termin wygaśnięcia (ze względu na upływ terminu na jaki zostały zawarte) przypada w okresie pomiędzy 31 marca 2020 r. a 30 czerwca 2020 r. ulegają przedłużeniu na dotychczasowych warunkach do dnia 30 czerwca 2020 r., pod warunkiem, że najemca najpóźniej przed upływem okresu obowiązywania umowy oświadczy, że chce przedłużyć umowę do dnia 30 czerwca 2020 r.
Najemca musi zatem złożyć wobec Wynajmującego stosowne oświadczenie, aby skorzystać z ochrony przewidzianej specustawą antykryzysową.
Obowiązek Wynajmującego do przedłużenia umowy najmu, ale czy zawsze…?
Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć przecząco, ponieważ specustawa antykryzysowa przewiduje kilka sytuacji, kiedy ochrona najemców nie znajdzie zastosowania:
1) do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie specustawy z dnia 31 marca 2020 r. albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
a) czynszu lub
b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych
– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
Przykład:
A i B zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego, na podstawie której B zobowiązał się do uiszczania co miesiąc na rzecz A czynszu najmu w kwocie 1600 zł oraz zryczałtowanych opłat eksploatacyjnych w kwocie 300 zł (łącznie 1900 zł).
Sytuacja nr 1: B zalega wobec A z zapłatą kwoty 1600 zł za miesiąc luty 2020 r. A musi przedłużyć B umowę najmu do 30 czerwca 2020 r. (jeśli B złoży takie oświadczenie), albowiem w tym przypadku łączna wartość zaległych należności B nie przekracza kwoty miesięcznego czynszu (jest równa tej kwocie).
Sytuacja nr 2: B zalega wobec A z zapłatą kwoty 1900 zł za miesiąc luty 2020 r. A nie ma obowiązku przedłużenia B umowy najmu do 30 czerwca 2020 r., ponieważ w tym przypadku łączna wartość zaległych należności B przekracza kwotę miesięcznego czynszu, tj. 1600 zł.
2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Co istotne, powyższe wyjątkowe sytuacje dotyczą zarówno umów najmu lokali mieszkalnych, jak i lokali użytkowych.
Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r. z pewnymi wyjątkami (art. 31t specustawy antykryzysowej)
Specustawa antykryzysowa wprowadza także zakaz wypowiadania umów najemcom lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r., jednakże zakaz ten doznaje pewnych ograniczeń.
Przede wszystkim, warto zwrócić uwagę, że w odróżnieniu od wygasających umów najmu, gdzie wyjątki od obowiązku ich przedłużenia są takie same dla umów najmu lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych, tak w przypadku wypowiadanych umów najmu, sytuacje, w których zakaz ich wypowiadania nie obowiązuje uzależnione zostały od tego, czy przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny czy lokal niemieszkalny.
1) w przypadku lokali mieszkalnych wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę, gdy:
a) najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
b) najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
c) najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku lub
d) najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości i spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
2) w przypadku lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalny (np. lokale użytkowe) wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę, gdy:
a) najemca narusza postanowienia umowy najmu lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania tego lokalu lub
b) konieczna jest rozbiórka lub remont budynku, w którym znajduje się ten lokal.
Co z umowami najmu lokali mieszkalnych wypowiedzianymi przed dniem 31 marca 2020 r.? (art. 31u specustawy antykryzysowej)
W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem 31 marca 2020 r., a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.
Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które powinno zostać złożone przez najemcę najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia.
Także w przypadku umów najmu wypowiedzianych przed dniem 31 marca 2020 r. ustawodawca przewidział sytuacje wyjątkowe, w których wynajmujący nie musi przedłużać czasu ich trwania. Z tego rodzaju ochrony nie skorzysta najemca, który:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku lub
5) posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Należy podkreślić, że brzmienie art. 31u specustawy antykryzysowej stanowi tylko o lokalach mieszkalnych, co oznacza, że w przypadku nierzetelnych najemców lokali niemieszkalnych Wynajmujący nie ma innej możliwości jak przedłużyć termin wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli najemca złoży tylko takie oświadczenie.
Podsumowując, z pewnością pozytywnie należy ocenić wprowadzenie do specustawy antykryzysowej przepisów dotyczących ochrony najemców. Niestety, nie są one jednak dostosowane do różnych stanów faktycznych (np. sytuacji, gdy umowa dotychczasowego najemcy wygasa 30 kwietnia 2020 r., podczas gdy wynajmujący zamierzał wynająć lokal nowemu najemcy od 1 maja 2020 r.), dlatego w najbliższych miesiącach dochodzić może do nieporozumień pomiędzy uczestnikami rynku najmu nieruchomości.