Sposoby zabezpieczenia umowy – zaliczka i zadatek. Co jest lepszym rozwiązaniem?

Strony zawierające umowy, zwłaszcza te dotyczące prac budowlanych czy związane z zakupem nieruchomości, często decydują się na wprowadzenie zapisów regulujących kwestię zapłaty określonej sumy pieniędzy jeszcze przed wykonaniem umowy. W tym celu wykorzystywana jest jedna z dwóch instytucji – zadatek lub zaliczka. W zależności od tego, na jakie postanowienia umowne zdecydują się kontrahenci, różne będą konsekwencje prawne i odmienny zakres ochrony interesów stron umowy. Jakie zapisy wprowadzić do umowy, żeby jak najlepiej zabezpieczyć realizację jego postanowień?

Zaliczka a zadatek – definicje pojęć

Dość powszechnym zjawiskiem jest mylenie zadatku i zaliczki – często zdarza się, że pojęcia te traktowane są jako synonimy. Jeśli obie strony wywiązują się z postanowień umowy i realizują nałożone na nie obowiązki, to faktycznie trudno jest dostrzec różnicę między zadatkiem a zaliczką. Stąd najprawdopodobniej wzięło się tak powszechne przeświadczenie, że instytucje te są tożsame.

Różnice ujawniają się dopiero wtedy, kiedy pojawiają się komplikacje w związku z realizacją kontraktu. Jeśli więc chcemy w przyszłości uniknąć problemów, warto przyjrzeć się obu instytucjom i zrozumieć na czym polega istota każdej z nich.

Czym jest zadatek?

Zadatek uregulowany został w art. 394 kodeksu cywilnego (k.c.). Zgodnie z § 1 tego przepisu: „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

 

Warto mieć na uwadze, że zadatek można zastrzec zarówno w umowie głównej, jak i umowie przedwstępnej. Zastrzega się go jako określną kwotę pieniędzy lub rzecz. Co ważne, ustawodawca nie wskazał, jakiego rodzaju rzecz może być wręczona w ramach zadatku – nie jest więc konieczne, żeby była powiązana z przedmiotem umowy.

Zazwyczaj strony decydują się na rozwiązanie, w którym zadatek jest określony kwotowo.

Jeśli kontrahent nie wywiąże się ze swoich obowiązków, to druga strona umowy może zatrzymać zadatek. Funkcją zadatku jest zatem przede wszystkim rekompensata. Zadatek pełni również rolę motywacji do prawidłowego wykonania postanowień umowy i terminowego realizowania wynikających z niej obowiązków. Wzmacnia więc realizację kontraktu na rzecz obu strony.

Co istotne, jeśli zawieramy umowę i to nasz kontrahent wpłaca zadatek, a następnie nie wykonuje postanowień umowy – mamy prawo zachować kwotę zadatku. Z kolei w sytuacji, gdy to my wpłaciliśmy zadatek, a druga strona nie wywiązała się z nałożonych umową obowiązków – możemy żądać od niej sumy dwukrotnie wyższej, niż dany przez nas zadatek.

Czym jest zaliczka?

W przeciwieństwie do zadatku instytucja zaliczki nie jest wprost uregulowana w k.c., choć jej definicję można ustalić w oparciu o przepisy dotyczące umów wzajemnych. Zaliczka jest wpłacaną „z góry”, określoną kwotą pieniędzy. Jeśli zobowiązanie umowne zostanie należycie wykonane, traktuje się ją jako częściową zapłatę za towar lub usługę. Stanowi rodzaj „sprawdzianu” dla zamawiającego/kupującego, weryfikując jego wiarygodność. Jednocześnie zaliczka stanowi formę zabezpieczenia dla wykonawcy/sprzedawcy, szczególnie wówczas, gdy przystąpienie do realizacji umowy wiąże się z poniesieniem nakładów finansowych. Kwota zaliczki może wówczas pokryć koszty niezbędnych wydatków (np. zakupu materiałów w przypadku umowy o roboty budowlane). Co ważne, w sytuacji niewywiązania się z postanowień umownych, można żądać zwrotu wpłaconej zaliczki. Zaliczka pełni więc funkcję przede wszystkim finansową, nie zaś rekompensaty.

Zadatek i zaliczka – podobieństwa obu instytucji

Choć funkcje obu instytucji są różne, to istnieją pomiędzy nimi podobieństwa:

  • zarówno zadatek, jak i zaliczka płatne są „z góry”, a więc jeszcze przed przystąpieniem do wykonywania obowiązków umownych;
  • w przypadku prawidłowego przebiegu działań, tj. gdy obie strony zrealizowały postanowienia umowne, wpłacona zaliczka, podobnie jak zadatek, zaliczana jest na poczet wynagrodzenia/ceny towaru;
  • jeśli dojdzie do rozwiązania umowy za porozumieniem stron zarówno kwota zadatku, jak i zaliczki będzie podlegać zwrotowi. Tak samo stanie się wówczas, gdy niewykonanie umowy nastąpi z przyczyn, które nie są zależne od żadnej ze stron (lub z przyczyn, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność).

Zadatek i zaliczka – różnice

Różnice miedzy obiema instytucjami w głównej mierze polegają na wspomnianych już funkcjach, które każda z nich pełni. Zadatek ma na celu zabezpieczenie realizacji postanowień umowy w większym stopniu niż zaliczka, podczas gdy zadaniem tej drugiej jest przede wszystkim  częściowa „przedpłata”. Jeśli umowa nie zostanie wykonana, nawet z przyczyn leżących po stronie kontrahenta, zaliczka podlega zwrotowi. W myśl art. 410 § 2 k.c., w takiej sytuacji (niewykonania umowy) zaliczka jest traktowana jako świadczenie nienależne.  Z kolei w przypadku odstąpienia od umowy obowiązek zwrotu kwoty zaliczki wynika z art. 494 k.c.

Inaczej sytuacji wygląda w odniesieniu do instytucji zadatku. Brak realizacji obowiązków umownych z powodów leżących po stronie kontrahenta będzie się wiązać z możliwością zatrzymania przez nas kwoty zadatku (a jeśli to my wpłaciliśmy zadatek – z możliwością żądania kwoty odpowiadającej jego dwukrotności). Trzeba jednak pamiętać, że aby móc zatrzymać zadatek (lub odpowiednio: domagać się zapłaty jego dwukrotności) musimy najpierw odstąpić od umowy – to warunek konieczny. W jaki sposób złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy? Najbezpieczniejsza będzie forma pisemna. Najlepiej więc wysłać drugiej stronie list polecony, zawierający nasze oświadczenie o odstąpieniu od zawartej z nią umowy.

Zadatek a zaliczka – jakie zapisy będą dla mnie bardziej korzystne?

Zastanawiając się, jakie zapisy wprowadzić do umowy – te regulujące zadatek czy zaliczkę, trzeba każdorazowo przyjrzeć się konkretnej sytuacji oraz przeanalizować wiarygodność i rzetelność naszego kontrahenta. Wówczas będziemy mogli z dużym prawdopodobieństwem określić, co będzie dla nas bardziej korzystne i lepiej zabezpieczy wykonanie kontraktu. Jeśli mamy wątpliwości, warto poprosić o pomoc prawnika, który zajmie się sprawą kompleksowo: przeanalizuje całokształt sytuacji i doradzi, które rozwiązanie będzie najlepsze. Jeśli chciałbyś skorzystać ze wsparcia radcy prawnego – możesz wypełnić dostępny na stronie formularz kontaktowy lub zadzwonić pod numer 692 802 955 i umówić się na spotkanie w siedzibie kancelarii w Kielcach.