Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska) wprowadza szereg rozwiązań, które mają poprawić pozycję negocjacyjną kupujących w relacjach z deweloperem oraz zabezpieczyć wpłacone przez nabywców środki na zakup nieruchomości. W ocenie autora projektu nowej ustawy deweloperskiej – Prezesa UOKiK – dotychczasowe przepisy nie chroniły interesu majątkowego kupujących mieszkania/domy deweloperskie w pełnym zakresie, stąd konieczność zmiany przepisów.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza dla Ciebie, jako nabywcy na rynku pierwotnym, szereg uprawnień:
1. Możesz odmówić odbioru nowego mieszkanie/domu, a nawet odstąpić od umowy, jeśli nieruchomość ma wady.
Przepisy nowej ustawy zawierają katalog przesłanek, które pozwolą odstąpić od umowy deweloperskiej, bez ponoszenia kosztów. Dotyczą one istnienia wad istotnych oraz wad nieistotnych nieruchomości.
Wady nieistotne
Przepis art. 41 nowej ustawy deweloperskiej wprowadza regulacje mające na celu usprawnienie procedury usuwania wad nieistotnych. Zauważyłeś nierówno wylaną podłogę lub krzywą futrynę? Poinformuj o tym dewelopera i wpisz „usterkę” do protokołu odbioru. Jeśli deweloper uzna wady nieistotne, będzie musiał je usunąć w wyznaczonym, 30-dniowym terminie, przy czym może on jednokrotnie przesunąć („wydłużyć”) ten termin. W przypadku, gdy również w drugim terminie wady nie zostaną usunięte, to Ty – jako nabywca – wyznaczysz deweloperowi trzeci i jednocześnie ostateczny termin na usunięcie wad. Po jego bezskutecznym upływie będzie Ci przysługiwać prawo do skorzystania z tzw. wykonania zastępczego. Oznacza to, że do usunięcia wad będziesz mógł zatrudnić wybraną przez siebie firmę, a kosztami obciążysz dewelopera.
Wady istotne
Nowa ustawa deweloperska wprowadza także regulacje uprawniające do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy nieruchomość ma wady istotne (art. 43 ustawy). Procedura wygląda podobnie, jak w przypadku zgłaszania wad nieistotnych, tj. wadę istotną zgłasza się do protokołu odbioru.
Jeśli deweloper:
- uzna wadę istotną – powinien ją usunąć w wyznaczonym terminie. W przypadku dwukrotnego niedotrzymania terminu, masz prawo odstąpić od umowy.
- nie uzna wady istotnej – możesz odmówić obioru lokalu mieszkalnego/domu.
W sytuacji, gdy przy powtórnym odbiorze stwierdzisz, że wada nadal nie została usunięta i chcesz odmówić odbioru, musisz wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. Jeśli rzeczoznawca:
- uzna istnienie wady istotnej – koszt sporządzenia opinii pokryje deweloper, a Ty będziesz mógł odstąpić od umowy,
- nie uzna istnienia wady istotnej – zostaniesz obciążony kosztem sporządzenia opinii.
Takie rozwiązania zwiększają kontrolę nad jakością pracy dewelopera podczas całego procesu budowlanego, a w przypadku pojawienia się wad – pozwalają je szybko usunąć lub też zrezygnować z zakupu wadliwej nieruchomości.
2. Otrzymasz prospekt informacyjny bez konieczności zgłaszania żądania
W dotychczas obowiązującym stanie prawnym prospekt informacyjny, czyli dokument, zawierający szczegółowe informacje o deweloperze oraz o konkretnym przedsięwzięciu inwestycyjnym, wydawany był jedynie na wyraźne żądanie. W nowym stanie prawnym deweloper będzie miał obowiązek wydać prospekt informacyjny każdej osobie zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny będzie bowiem traktowany jako integralna część tych umów.
Zmianę tę należy ocenić pozytywnie, ponieważ zwiększy ona świadomość osób nabywających mieszkania/domy co do wiarygodności dewelopera (prospekt zawiera szczegółowe informacje o deweloperze i dotychczas zrealizowanych inwestycjach) oraz co do uwarunkowań lokalizacyjnych inwestycji, tj. obiektów, które istnieją w sąsiedztwie inwestycji, a wpływają na warunki życia (szkół, przedszkoli, placówek służby zdrowia, sklepów itp.).
3. Uiścisz opłatę rezerwacyjną w wysokości maksymalnie 1% wartości nieruchomości
Dotychczas, jeśli chciałeś nabyć nieruchomość z rynku pierwotnego, mogłeś zawrzeć tzw. umowę rezerwacyjną, której treść była kształtowana w dowolny sposób (oczywiście z pominięciem postanowień sprzecznych z prawem), a głównym celem umów było zabezpieczenie interesu dewelopera. Zazwyczaj zawarcie umowy wiązało się z koniecznością uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. Niestety, żaden przepis nie regulował wysokości opłaty – deweloperzy mieli pełną dowolność w zakresie jej kształtowania. Co więcej, w sytuacji, gdy np. zakup nieruchomości miał być wspomagany kredytem hipotecznym, a bank wydał negatywną decyzję kredytową, kwota rezerwacji bardzo często przepadała, zasilając kieszeń dewelopera. Nowa ustawa deweloperska konkretyzuje kwestie związane z rezerwacją mieszkania/domu.
W rozdziale 5 ww. ustawy została określona forma zawarcia umowy (pisemna pod rygorem nieważności) oraz obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej. Ustawa precyzuje również górny limit opłaty rezerwacyjnej – nie może ona przekraczać 1% ceny nieruchomości. Co więcej, przepisy określają sytuacje, w który deweloper jest bezwzględnie zobowiązany do zwrócenia potencjalnemu nabywcy (rezerwującemu) opłaty rezerwacyjnej. Następuje to wówczas, gdy:
- bank odmówi wydania rezerwującemu pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
- deweloper nie wykonuje zobowiązań, wynikających z umowy rezerwacyjnej (np. sprzedając mieszkanie/dom komuś innemu) – wówczas opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości;
- deweloper wprowadzi zmiany w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do niego, nie informując o tym fakcie rezerwującego.
Dodatkowo, jeśli po zawarciu umowy rezerwacyjnej dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, kwota stanowiąca opłatę rezerwacyjną zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania.
4. Odzyskasz pieniądze w przypadku upadłości dewelopera za pośrednictwem Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu
Największą „rewolucją”, jaką wprowadza nowa ustawa deweloperska, jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). W założeniu ma on wyeliminować ryzyko utraty pieniędzy lub nieotrzymania nieruchomości w sytuacji ogłoszenia upadłości przez dewelopera.
Obecnie pieniądze wpłacane przez kupujących na poczet nowych mieszkań/domów są przechowywane na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Fundusz mają zasilać składki dokonywane przez deweloperów, a stanowiące procentową część wpłat na MRP. Wysokość składek jest uzależniona od rodzaju MRP, z którego korzysta deweloper – w przypadku otwartych MRP będzie to maksymalnie 1%, a w przypadku zamkniętych MRP maksymalnie 0,1%. W sytuacji, gdy:
- deweloper ogłosi upadłość
- bank ogłosi upadłość
- klient odstąpi od umowy deweloperskiej
klientom zostaną wypłacone pieniądze właśnie z DFG.
5. Dostaniesz nowe mieszkanie/dom z czystą hipoteką
Często zdarza się, że deweloperzy realizując przedsięwzięcia, kredytują się w banku. W związku z tym sprzedawane nieruchomości obciążone są hipoteką. Obecnie nie ma obowiązku wykreślania hipoteki przed przekazaniem mieszkania nabywcy – nowemu właścicielowi. To oznacza, że w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera to bank – jako wierzyciel hipoteczny – ma pierwszeństwo zaspokojenia, czyli „odzyskania” swoich pieniędzy z majątku dewelopera. Przepisy nowej ustawy deweloperskiej wprowadzają w tym zakresie istotną zmianę.
W myśl art. 25 nowej ustawy deweloperskiej, deweloper będzie musiał otrzymać zgodę banku na to, żebyś po uiszczeniu ceny mieszkania/domu otrzymał nieruchomość bez obciążeń hipotecznych. Zgoda ma stanowić załącznik do umowy deweloperskiej.
W sytuacji, gdy deweloper nie uzyska zgody od banku, będziesz miał prawo do odstąpienia od umowy.
Warto wspomnieć, że nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie nie tylko do mieszkań/domów z rynku pierwotnego, ale również do związanych z nimi lokali użytkowych – miejsc postojowych czy komórek lokatorskich.
Większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 roku.