Przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „nowa ustawa deweloperska”) powstały z myślą o poprawie ochrony kupujących mieszkania i domy z rynku pierwotnego. Zazwyczaj wzmocnienie zabezpieczenia interesu jednej strony transakcji pociąga za sobą nałożenie dodatkowych obowiązków na drugą stronę umowy. Tak jest również w tym przypadku – nowe przepisy wymagają podjęcia przez deweloperów szeregu dodatkowych działań, które będą wiązały się ze zwiększeniem ilości pracy i – co równie ważne – ze zwiększeniem kosztów prowadzenia działalności. O zmianach z perspektywy nabywców pisaliśmy już w pierwszej części artykułu, dostępnej pod tym linkiem. W tym artykule skoncentrujemy się na wpływie regulacji na sytuację deweloperów.
Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej
Obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego
Zgodnie z nowymi rozwiązaniami prawnymi, na deweloperze spoczywa obowiązek posiadania rachunku powierniczego w banku już w momencie, gdy rozpoczyna on sprzedaż mieszkań/domów. Oznacza to, że w chwili rezerwacji pierwszego mieszkania przez potencjalnego nabywcę, rachunek powierniczy musi być uruchomiony. Ten nowy wymóg pociąga za sobą szereg kolejnych kroków formalnych, jakie deweloper jest zobowiązany podjąć, ponieważ zawarcie umowy rachunku powierniczego jest uzależnione od przedstawienia szeregu innych umów, podpisanych uprzednio przez dewelopera m.in. z generalnym wykonawcą. Naturalną konsekwencją projektowanej zmiany jest również zmiana sposobu weryfikacji opłacalności powodzenia inwestycji. Do tej pory deweloperzy sprawdzali rynek w oparciu o zainteresowanie potencjalnych nabywców umowami rezerwacyjnymi – jeśli było ono spore, to z dużym prawdopodobieństwem można było założyć, że inwestycja ma szanse powodzenia. Dopiero po takiej analizie deweloper występował do banku o udzielenie kredytu inwestycyjnego i uruchomienie rachunku powierniczego. Zgodnie z nowymi regulacjami kolejność działań deweloperów ulegnie zmianie. Chcąc udostępnić mieszkania/domy do rezerwacji deweloper ma obowiązek w pierwszej kolejności zawrzeć umowę kredytową, umowę o prowadzenie rachunku powierniczego oraz umowę z generalnym wykonawcą.
Obowiązki wobec banku prowadzącego rachunek powierniczy
Wypłaty z rachunku powierniczego są dla dewelopera kluczowe z punktu widzenia realizacji kolejnych etapów inwestycji. W myśl przepisów nowej ustawy deweloperskiej, harmonogram wypłat dla dewelopera z rachunku powierniczego jest powiązany z harmonogramem budowy. Oznacza to, że zmianie ulegają zasady, na jakich nabywcy mieszkań/domów będą dokonywać wpłat środków na rachunek powierniczy – nastąpi to po ukończeniu przez dewelopera danego etapu przedsięwzięcia. Co więcej, te pieniądze z rachunku powierniczego trafią do dewelopera dopiero po pozytywnym zakończeniu przez bank działań kontrolnych. Bank będzie sprawdzać, czy realizacja inwestycji następuje zgodnie z deklarowanym przez dewelopera przebiegiem działań oraz czy deweloper nie zalega z płatnościami – zarówno wobec urzędów jak i wobec kontrahentów. W związku z tym deweloperzy mają obowiązek przedstawienia bankom do wglądu swoich rachunków bankowych oraz dokumentów, dotyczących realizowanej inwestycji.
Dopiero po skontrolowaniu dokumentów, a także po sprawdzeniu postępu prac na budowie i wpisów w dzienniku budowy, bank dokona wypłaty środków na rzecz dewelopera z rachunku powierniczego. Jeśli zdarzy się, że bank zauważy jakieś nieprawidłowości, wypłaty na rzecz dewelopera zostaną wstrzymane do czasu ich usunięcia.
Jak widać nowa ustawa deweloperska wprowadza bardzo szeroki zakres kontroli nadzorczej banków nad działaniami dewelopera oraz nad wypłatami środków. Przyczyni się to do zwiększenia ilości pracy po stronie banków, a to z kolei pociągnie za sobą wzrost kosztów prowadzenia rachunków powierniczych.
Obowiązki informacyjne – prospekt informacyjny
W myśl przepisów nowej ustawy deweloperskiej, na deweloperów nałożono nowy obowiązek – dostarczenie prospektu informacyjnego każdej osobie podpisującej umowę rezerwacyjną lub umowę deweloperską. O prospekcie informacyjnym szerzej pisaliśmy w pierwszej części artykułu, do której odsyłamy.
Warto podkreślić, że zmianie uległ również wzór prospektu informacyjnego, a także zasady jego sporządzania. Aktualny wzór stanowi załącznik do nowej ustawy deweloperskiej.
Obowiązki umowne dewelopera
Nowa ustawa deweloperska w art. 35 szczegółowo określa elementy istotne umowy deweloperskiej, poszerzając dotychczasowy katalog o kilka nowych wymogów. Jedną z istotniejszych zmian jest wprowadzenie po stronie dewelopera obowiązku załączenia do umowy oświadczenia banku (lub innego wierzyciela) zawierającego zgodę lub zobowiązanie do udzielenia zgody na zwolnienie nieruchomości spod hipoteki (tzw. promesa banku na bezobciążeniowe przeniesienie lokalu na nabywcę).
Warto podkreślić, że jeśli umowa nie zawiera któregoś ze wskazanych w ustawie elementów, nabywca ma prawo odstąpienia w terminie 30 dni od jej zawarcia.
Obowiązki związane z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym
Najistotniejszą i jednocześnie budzącą największe kontrowersje zmianą, jaką wprowadza nowa ustawa deweloperska, jest ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Jest to wyodrębniony w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym rachunek, prowadzony w celu dodatkowego wzmocnienia ochrony nabywających nieruchomości z rynku pierwotnego. Deweloperzy mają obowiązek terminowego odprowadzania składek na DFG, uiszczając je za pośrednictwem banku prowadzącego rachunek powierniczy dla danej inwestycji. Te składki stanowią odpowiednio obliczany % od wartości wpłat, dokonywanych przez kupujących mieszkania/ domy. Co ważne, składki muszą być każdorazowo odprowadzone w terminie 7 dni, licząc od dnia dokonania poszczególnych wpłat.
Takie rozwiązanie wiąże się ze wzrostem ilości obowiązków administracyjnych po stronie deweloperów – zostali oni zobowiązani do prowadzenia ewidencji wpłat i wypłat w systemie teleinformatycznym. W ewidencji uwzględnia się szereg informacji, m.in. harmonogram wpłat, planowane terminy przeniesienia własności czy szczegółowe informacje o inwestycji. Spełnienie obowiązków związanych z terminowym uiszczaniem składek oraz rzetelnym prowadzeniem ewidencji jest bardzo istotne, ponieważ warunkuje wypłaty z rachunku powierniczego.
***
Nowe obowiązki wiążą się ze wzrostem ilości pracy po stronie deweloperów, a co za tym idzie – z koniecznością zatrudnienia dodatkowych pracowników oraz inwestycją w systemy teleinformatyczne. Przedsiębiorcy najprawdopodobniej będą również ponosić wyższe koszty związane z prowadzeniem rachunków powierniczych (wynikające ze wzrostu opłat za obsługę bankową). O ile więc np. stawka składki, odprowadzanej przez deweloperów na DFG, raczej nie wpłynie na wzrost cen mieszkań/domów w stanie deweloperskim, o tyle już koszty związane z obsługą administracyjną inwestycji mogą spowodować taki wzrost. Z dużym prawdopodobieństwem część tych kosztów zostanie „przerzucona” na nabywców, a więc i dla kupujących na rynku pierwotnym regulacje nowej ustawy deweloperskiej, dotyczące obowiązków deweloperów, będą miały spore znaczenie.